Từ ưu thế về vị trí địa lý, quy mô và lợi thế đi tắt đón đầu, hoàn toàn có đủ cơ sở để khẳng định có thể phát triển Phú Quốc thành đô thị biển đảo tầm vóc thế giới. Đặc biệt về quy hoạch, cần có tầm nhìn xa để quy hoạch một cách bài bản, khoa học để sử dụng tài nguyên, đặc biệt là tài nguyên đất, không gian biển… một cách hiệu quả, trong đó có bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng.
Quyết định số 767/QĐ-TTg ngày 23/6/2022 của Thủ tướng Chính phủ Phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung TP. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2040 đã xác định mục tiêu: “Phát triển TP. Phú Quốc trở thành một đô thị biển đảo đặc sắc; một trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng và dịch vụ có bản sắc, chất lượng cao, có sức hấp dẫn đối với du khách trong nước và quốc tế; trung tâm thương mại, dịch vụ và trung tâm chăm sóc sức khỏe, điều dưỡng ứng dụng công nghệ cao ở tầm cỡ khu vực và quốc tế; trung tâm chính trị – văn hóa; một không gian sống có chất lượng và gắn bó của người dân trên đảo; quản lý phát triển đô thị theo hướng tăng trưởng xanh, thông minh, tiết kiệm năng lượng và thích ứng với biến đổi khí hậu, tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển”.
Đồng thời cũng xác định tính chất của Phú Quốc là trung tâm du lịch, đầu mối giao thông quan trọng về cả vận tải nội vùng và cảng biển, cảng hàng không quốc tế; đồng thời là trung tâm nghiên cứu khoa học công nghệ chuyên ngành…
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam
Như vậy, Phú Quốc sẽ lấy du lịch làm trọng tâm, trong đó đặc biệt chú trọng đến du lịch nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe công nghệ cao; nhưng đồng thời cũng đóng vai trò đầu mối giao thông và đặc biệt là không gian sống có chất lượng theo xu hướng sống xanh.
Điều này sẽ tác động mạnh đến sự biến động dân cư làm gia tăng dân số – đây là cơ sở khoa học và thực tiễn quan trọng để khẳng định rằng, bất động sản nhà ở đô thị là phân khúc tiềm năng để đón đầu xu hướng này. Sự tăng dân số chủ yếu là cơ học xuất phát từ các nguồn sau:
Thứ nhất, khách lưu trú – chủ yếu là lưu trú dài ngày;
Thứ hai, nguồn nhân công đến làm việc;
Thứ ba, người đến định cư.
Bất động sản luôn gắn liền với hạ tầng, sự phát triển kinh tế – xã hội và đặc biệt là cư dân. Chính vì vậy, từ dự báo về sự dịch chuyển dân cư mà cả nhà quản lý và nhà đầu tư cần có chiến lược trong định hướng, quy hoạch, hoạch định chính sách, xây dựng kế hoạch và chiến lược cũng như kế hoạch đầu tư để vừa đáp ứng nhu cầu trước mắt và lâu dài, vừa tiết kiệm quỹ đất để phát triển bền vững và kinh doanh hiệu quả.
Về sự dịch chuyển của thị trường bất động sản:
Theo dự báo, sau giai đoạn đầu với sự phát triển nhanh chóng của bất động sản du lịch đủ đảm bảo cơ sở lưu trú cho du lịch phát triển ngay cả trong giai đoạn ngắn trước mắt, xu hướng thị trường bất động sản Phú Quốc sẽ là sự phát triển song song của hai loại hình bất động sản du lịch và bất động sản nhà ở đô thị. Tiếp diễn ngay sau đó sẽ là sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản nhà ở đô thị để đáp ứng nhu cầu của lực lượng lao động đến làm việc tại Phú Quốc gia tăng mạnh mẽ, và một bộ phận cư dân (chủ yếu là giới trung lưu và thượng lưu, cả trong nước và quốc tế) đến định cư để thụ hưởng cuộc sống ở thiên đường du lịch, nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe này. Đó là sự dịch chuyển tất yếu và cần thiết của thị trường bất động sản trong các giai đoạn phát triển của một đô thị du lịch – kinh tế – tài chính mới.
Hội thảo “Không gian đô thị Phú Quốc: Sự dịch chuyển mạnh mẽ của xu hướng đầu tư mới”
Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, sự dịch chuyển này có một số điểm đáng lưu ý sau:
Giai đoạn đầu sẽ là sự phát triển của phân khúc nhà ở cao cấp, chủ yếu là biệt thự cao cấp thiên về tính chất nghỉ dưỡng nhưng có sở hữu lâu dài. Đối tượng cư dân của phân khúc này chủ yếu là người có thu nhập, mức sống cao và nhu cầu thụ hưởng môi trường sống tốt.
Tuy nhiên, phân khúc này sẽ nhanh chóng bị thu hẹp bởi chính quyền địa phương sau giai đoạn mời gọi, thu hút đầu tư sẽ đi vào thắt chặt quỹ đất; vì thế, những dự án với hệ số sử dụng đất thấp cũng sẽ hạn chế dần. Sức tiêu thụ của phân khúc này được dự báo ban đầu có thể còn chậm nhưng sẽ tăng dần và rất chắc chắn.
Giai đoạn tiếp theo và phát triển song song ngay sau đó sẽ là sự phát triển của phân khúc nhà ở hạng trung. Phân khúc này sẽ phát triển mạnh trong giai đoạn bùng nổ của Phú Quốc và được dự báo sức thanh khoản sẽ cao.
Phối cảnh đại đô thị Meyhomes Capital Phú Quốc
Một số vấn đề cần đặt ra đối với các chủ thể:
Đối với nhà quản lý: Cần nhận rõ từng giai đoạn phát triển của thành phố để có chiến lược, kế hoạch sử dụng đất một cách hiệu quả, tiết kiệm và hài hòa trong từng giai đoạn. Đặc biệt cần cân đối giữa quỹ đất cho phát triển nhà ở đô thị cao cấp (nhất là biệt thự) và nhà ở hạng trung (chủ yếu chung cư cao tầng) để đáp ứng các yêu cầu của sự gia tăng dân số cả trước mắt và lâu dài.
Đối với nhà phát triển bất động sản: Cần dự báo sự phát triển kinh tế – xã hội của Phú Quốc theo từng giai đoạn, nhất là sự gia tăng dân số và cơ cấu dân số để có chiến lược phát triển các phân khúc, loại hình bất động sản thích hợp, vừa đáp ứng nhu cầu thị trường vừa có tính thanh khoản cao.
Đối với nhà đầu tư thứ cấp: Cần phân tích, đánh giá, dự báo nhu cầu thị trường trong từng giai đoạn, đặc biệt gắn với sự phát triển dân số, cân đối với nguồn tài chính để có sự lựa chọn phân khúc đầu tư khôn ngoan để vừa đảm bảo được sự an toàn tương đối, vừa đạt được mức biên lợi kỳ vọng. Trong đó, nắm bắt được xu thế của thị trường và chớp cơ hội đầu tư được cho là yếu tố quyết định.
Sự dịch chuyển của thị trường bất động sản Phú Quốc đang diễn ra là quy luật tất yếu của sự phát triển, đồng thời cũng là thời cơ cho các nhà đầu tư nhưng cũng đặt ra trách nhiệm lớn lao cho các nhà quản lý để thị trường bất động sản Phú Quốc phát triển đúng hướng và hiệu quả.
